Завещание или дарение недвижимости?

На практике часто приходится сталкиваться с вопросом о том, каким образом лучше осуществить безвозмездную передачу имущества. Такой вопрос обычно возникает при наличии выбора между дарением и наследованием имущества. Для того, чтобы лучше понять преимущества и недостатки каждого из вариантов необходимо рассмотреть каждый из них по отдельности.

Наследование

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации существует два режима наследования — по закону и по завещанию. Регулированию вопросов, связанных с наследованием по закону посвящена глава 63 Гражданского кодекса РФ. В соответствии со статьей 1141 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) наследники по закону призываются в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142-1145 и 1148 ГК РФ. Очередность призвания к наследству по общему правилу определяется количеством рождений (степенью родства между родственниками). Наследование по закону происходит в следующей очередности:

• Первая очередь — дети, супруг, родители наследодателя;
• Вторая очередь — братья, сестры, бабушки, дедушки;
• Третья очередь — дяди, тети наследодателя;
• Последующие очереди определяются по степени родства.

Необходимо отметить, что при наследовании по закону происходит полное распределение наследственной массы (имущества) между наследниками одной очереди. То есть вторая очередь может быть призвана к наследованию только в случае отказа или отсутствия наследников первой очереди.

При наследовании по завещанию процесс оформления наследства и наследственных прав на имущество регулируется нормами главы 62 Гражданского кодекса РФ. В соответствии со статьей 1118 ГК РФ завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершения полной дееспособностью. Совершение завещания производиться лично и порождает возникновение гражданских прав и обязанностей. В качестве наследников могут выступать любые лица указанные наследодателем по его усмотрению. Свобода наследодателя в распоряжении своим имуществом по завещанию ограничивается только положениями о праве на обязательную долю в наследстве, в соответствии со статьей 1148 ГК РФ. На такую обязательную долю в наследстве претендуют несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, супруг и родители, а также иные нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. Такие лица в случае отсутствия их в завещании претендуют на половину доли в наследственном имуществе от той доли, которая причиталась бы им при наследовании по закону.

Отдельное пристальное внимание в рамках рассмотрения вопроса о наследовании стоит уделить вопросу вступлению в права наследника. В соответствии со статьей 1152 ГК РФ для приобретения наследства его необходимо принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего наследства в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось. По общим правилам статьи 1153 ГК РФ принятие наследства осуществляется подачей нотариусу по месту открытия наследства (последнее место проживания наследодателя) заявления о принятии наследства. Принятие наследства осуществляется в шестимесячный срок после открытия наследства, эта дата определяется днем смерти наследодателя.

После истечения шести месяцев нотариус вручает наследнику свидетельство о праве на наследство. Данный срок может быть сокращен, если у нотариуса имеются достоверные сведения о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства о праве на наследство, других наследников не имеется.

После получения свидетельства о праве на наследство, которое является документом, удостоверяющим право наследника на объект недвижимого имущества, он обращается в Федеральную регистрационную службу в установленном порядке для регистрации своего права возникшего в результате наследования. После проведения государственной регистрации прав наследник становится собственником.

Дарение

Вопросы, связанные с договором дарения регулируется нормами главы 32 части второй Гражданского кодекса РФ. Согласно ч.1. ст.572 по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. В нашем случае предметом договора дарения будет выступать недвижимое имущество со всеми вытекающими отсюда последствиями.

В соответствии с ч.3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а значит, отношения, возникающие при совершении дарения, также регулируются Федеральным законом от «21» июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для того чтобы процедура государственной регистрации договора дарения прошла без осложнений необходимо, чтобы у сторон на руках были следующие документы:

1) Правоустанавливающие документы на объект (предмет) договора дарения — недвижимое имущество. Такого рода документом может быть договор купли-продажи, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство или иные документы. Если регистрация права собственности на предмет дарения производилась до 2000 года, факт регистрации должен быть удостоверен надлежащим образом — для квартир это нотариальное заверение и регистрация БТИ, для других объектов — регистрация БТИ или земельного комитета (для земельных участков). В случае если регистрация прав на объект производилась после образования органов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним у Вас на руках должно иметься Свидетельство о государственной регистрации права, где будут указаны все существенный характеристики объекта, в том числе и правоустанавливающий документ в графе «документы-основания».

2) Документ «инвентаризационного учета» — в данном случае таким документом будут выступать технический и кадастровые паспорта на строения сооружения, кадастровые паспорта и кадастровые планы на земельные участки. В этом достаточно сложно разобраться, но мы попробуем все упростить.

Рассмотрим отдельно документы учета строений и отдельно документы земельных участков.

• Строения: технический паспорт на строение, сооружение, здание, помещение действует в течение 5 лет. То есть если он получен, к примеру, в 2002 г., то действовать он будет до 2007 года соответственно. Если Вы собираетесь регистрировать договор дарения в течение срока действия техпаспорта (5-ти лет) Вам не потребуется получается новый технический паспорт.
• Кадастровый паспорт был введен в качестве документа технического учета с 1 марта 2008 года Федеральным законом от «24» июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Кадастровый паспорт с момента введения является обязательным документом для представления на государственную регистрацию, однако, если технический паспорт был получен до 1 марта 2008 г. и является действительным, в таком случае предоставление кадастрового паспорта не потребуется.
• Земельный участок: в соответствии с действующим законодательством техническим документом, детально описывающим параметры земельного участка долгое время являлся кадастровый план земельного участка. Преимуществом кадастрового плана по сравнению с техническим паспортом являлась его бессрочность. В настоящее время в связи со вступлением в силу закона «О государственном кадастре недвижимости» с 1 марта 2008 г. документом, который описывает земельный участок и предоставляется на государственную регистрацию является кадастровый паспорт земельного участка. Не нужно путать кадастровый паспорт строения и кадастровый паспорт земельного участка. Это разные документы, которые готовятся разными учреждениями — ОТИ и Роснедвижимостью соответственно. Поэтому если мы говорим о земельном участке мы обращаемся в территориальный отдел Роснедвижимости Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, а если мы говорим о кадастровом паспорте строения — мы обращаемся в отдел технической инвентаризации. Последнее о чем необходимо сказать это то, что кадастровые планы земельных участков, выданные до 1 марта 2008 г. являются действительными и могут быть представлены на государственную регистрацию права.

3) Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины. Документы для проведения регистрации договора дарения могут быть приняты только при наличии оплаченной государственной пошлины.

4) Доверенность. В случае если даритель доверил проведение процедуры оформления и регистрации договора дарения представителю составлению доверенности следует уделить особое внимание. Для оформления процедуры дарения представителю не нужно предоставлять полномочия по подписанию договора, право распоряжаться объектом, так как на практике это может привести к злоупотреблению. Известно немало случаев, когда люди становились жертвами мошенников не прочитав внимательно договор или не обратив внимание на текст доверенности. Необходимо четко помнить, что при использовании услуг представителя (третьего лица) необходимо очень внимательно изучать все документы, на которых требуется Ваша подпись. Чтобы обезопасить себя при подписании договора необходимо показать его юристу, а при выдаче доверенности необходимо четко объяснить полномочия, предоставляемые Вами нотариусу, который будет заверять доверенность. Помните, что отмена дарения возможна только в исключительных случаях и судебного разбирательства при этом не избежать.

5) Договор дарения, ему необходимо уделить особое внимание при составлении. В договоре должны быть четко определены стороны договора, их данные, данные об объекте (предмете) дарения с указанием правоустанавливающих документов и технических документов. Договор дарения не отличается особой сложностью, но перед его составление, все-таки лучше проконсультироваться со специалистом. Не нужно забывать, что обязательным приложением к договору должен являться акт приема-передачи имущества от дарителя к одаряемому.

Итак, все документы собраны, договор и акт приема-передачи подготовлены, остается только подать документы на государственную регистрацию. При проведении процедуры государственной регистрации присутствовать должны все стороны, указанные в договоре дарения или их представители (законные или на основании нотариально удостоверенной доверенности). После подачи документов на государственную регистрацию пройдет месячный срок, после чего одаряемый получит на руки Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Рассмотрев каждый из способов приобретения имущества, проведем сравнительный анализ для наглядности и удобства сравнения:

Выбор в конечном итоге остается за Вами. Для кого-то проще оформить завещание и не думать о том, каким образом будет происходить отчуждение имущества, другие не против передачи имущества при жизни по договору дарения. В любом случае необходимо ответственно подойти к решению вопроса о передаче своего имущества другому человеку.

Юрист Казанского Юридического центра Дмитрий Щелыванов